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簽訂快3彩票官网app屋買賣合同,知道這30個要點便無後顧之憂

  • 时间:2018-11-09 08:47 编辑: 来源: 閱讀:2703
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摘要:  买快3彩票官网app是人生一大事,买快3彩票官网app后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在买快3彩票官网app签订买卖合同时需要多加注意,了解合同

  买快3彩票官网app是人生一大事,买快3彩票官网app后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在买快3彩票官网app签订买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。


簽訂空白條款需注意


1、看是否有預售許可證


  很多地方都說看五證,實際沒必要,辦理預售許可證必須提交其他四個證,讓快3彩票官网app地産管理部門替咱們把關更穩妥。


  只需要到快3彩票官网app地産管理部門核實預售許可證真假即可,無預售許可證對外銷售的,購買時都有隱患,存有不安全因素。


2、看合同中的土地性質


  現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地,但由于是綜合或者商住,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。


  在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年,因爲目前法律只是規定了住宅到期自動續期,其他非住宅業界一般認爲會繳費續期。


3、看清楚快3彩票官网app屋用途


  現在有些對外銷售的快3彩票官网app屋雖然和住宅一樣,但用途爲公寓。


  關于公寓的界定,目前不是很明確,明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,另外公寓能否作爲學區快3彩票官网app,目前教育部門也沒有明確的答複,一般來說,如果住宅入學人數超過學校招生計劃,估計公寓將不能作爲學區快3彩票官网app,因此爲了孩子入學購快3彩票官网app的這點要特別慎重。


4、物業也不能忽視


  在簽訂商品快3彩票官网app合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同,由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密,物業公司的聲譽,以及物業合同中的很多約定,也要仔細閱讀。


  雖然成立業委會後可以解聘物業公司,但目前的現實是很多小區因爲居住率不足或者業主不願多操心,業委會的成立遙遙無期,導致業主和物業之間産生很多糾紛,作爲業主單兵作戰,難度可想而知。


5、車庫和地下室或者閣樓的約定


  在合同簽訂時候,有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因爲缺乏證據最後不了了之。


  另外就是是否是車庫,一定要看規劃,而不是聽開發商口頭承諾,不一定能停進去車的就是車庫,要看規劃是否是車庫,另外就是人防的車位,不能辦證,也需要特別注意。


6、面積的約定


  這是目前糾紛最多的情況,主要是大家都認爲簽訂合同後,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。


  在這裏如果和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購快3彩票官网app人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積爲主。


  這樣的話,就直接采用測繪面積了,有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。


7、貸款問題的約定


  開發商往往答應幫你貸款,但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退快3彩票官网app,而是約定因爲購快3彩票官网app人信譽等問題導致不能貸款,讓購快3彩票官网app人一次性付清快3彩票官网app款。


  這點也要慎重,可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚,因無法貸款可以解除合同。


8、逾期或者賠償的問題


  開發商和購快3彩票官网app人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購快3彩票官网app款等問題的期限進行約定,但如果你細心就會發現,雙方違約後,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時一定要求對等待遇。


9、交快3彩票官网app的問題


  合同約定交快3彩票官网app的條件,一定要明確,是經過哪個驗收之後,有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,還有消防驗收等等。


  必須明確:因爲單體驗收後,有可能小區還處于建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要約定清楚。


10、小區公共區域和公共部位的約定


  小區內的會所或者公共場所,現在産生的糾紛也越來越多,開發商往往只是告訴你說,小區內的會所、健身場所等等多麽規範,多麽先進,繞開産權問題。


  如果你不約定這些場所的産權,有可能最終讓開發商賣掉,買主不一定能讓你免費或者優惠使用,如果合同約定這些場所的所有權歸業主,則開發商不能出售這些場所。


11、對各類設施的約定


  燃氣、寬帶等,往往開發商都只選擇一家,導致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發商讓幾家經營商進入小區,譬如寬帶,不能只讓我們被動的選一家啊,都進來那我們可以選擇的範圍就大多了,就有主動權了。


12、雙方協商解決的內容必須多研究


  凡是前面提到糾紛的內容,後面寫雙方協商解決的,一般都是對開發商不利的,一定要明確違約責任,不能簡單的協商解決,否則出現問題之後,你就沒有追責追賠的依據了。


  合同附件也要留意


  商品快3彩票官网app買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即快3彩票官网app屋平面圖、公共部位與公用快3彩票官网app屋分攤建築面積構成說明、裝修設備標准和合同補充協議。


  (1)快3彩票官网app屋平面圖應標明每一個快3彩票官网app間具體的尺寸以及牆體的寬度,還應標明陽台的大小、空調機位等具體的設備位置。


如果上述內容不明確,則快3彩票官网app屋平面圖根本起不到准確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。


  (2)無論是快3彩票官网app屋平面圖,還是公共部位與公用快3彩票官网app屋分攤建築面積構成說明和裝修設備標准,都應該使用准確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應該使用概念化的詞語。


  像“高級”、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現,而應明確“高級”具體是什麽標准、“名牌”到底是什麽牌子、“精裝修”要達到什麽裝修效果。


  (3)根據民事法律的“意思自治”原則,商品快3彩票官网app買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽定補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。


13、快3彩票官网app屋交付後,買受人發現快3彩票官网app屋實際情況與銷售廣告不符,可以要求開發商承擔違約責任嗎?


  爲了保護購快3彩票官网app者的權益,《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第3條規定:“商品快3彩票官网app的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品快3彩票官网app開發規劃範圍內的快3彩票官网app屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品快3彩票官网app買賣合同的訂立以及快3彩票官网app屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品快3彩票官网app買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”


  由此可見,對于快3彩票官网app地産廣告中的有關快3彩票官网app屋及其相關設施的說明及允諾,如果其對訂立合同定價有重大影響,那麽即使該說明和允諾未載入快3彩票官网app屋買賣合同,也屬于合同內容。若購快3彩票官网app者發現說明或允諾的內容與實際不符時,可以要求開發商承擔違約責任。


14、哪些快3彩票官网app地産不能轉讓?


  根據我國《城市快3彩票官网app地産管理法》第38條的規定,下列快3彩票官网app地産,不得轉讓:


  (1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;


  (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制快3彩票官网app地産權利的;


  (3)依法收回土地使用權的;


  (4)共有快3彩票官网app地産,未經其他共有人書面同意的;


  (5)權屬有爭議的;


  (6)未依法登記領取權屬證書的;


  (7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。


15、僅有快3彩票官网app産證,但沒有辦理不動産登記,能取得快3彩票官网app屋所有權嗎?


  不動産以登記的方式進行公示,只有進行登記才發生物權的效力,買受人才能獲得不動産的所有權,登記就是將新的所有人的名字登記在快3彩票官网app産部門的登記簿上,不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據。而快3彩票官网app産證是快3彩票官网app産部門發給權利人的一種享有權利的憑證,只起到證據的作用,當不動産登記簿記載的權利人和快3彩票官网app産證記載的權利人不同時,以不動産登記簿爲准。即快3彩票官网app産證的效力弱于不動産登記簿的效力。當不出現糾紛的時候還好,但一旦出現關于快3彩票官网app屋産權的糾紛,不動産登記簿上所記載的人則擁有快3彩票官网app屋的所有權。因此,大家在買賣快3彩票官网app屋時,一定要注意進行不動産登記或者不動産登記的變更。


16、買來的住快3彩票官网app面積縮水怎麽辦?


  面積縮水是買快3彩票官网app族經常遇到的問題,對于快3彩票官网app屋“面積縮水”的問題,應該以快3彩票官网app地産管理部門所做的測量面積爲准。《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規定:第一,誤差率在3%以內的,當事人不能請求解除合同,但是對于縮水那部分的購快3彩票官网app款,開發商應該返還。第二,誤差率超過3%,買快3彩票官网app人可以選擇請求解除合同,或者不解除合同,但是要求開發商承擔其他責任。


17、開發商逾期交快3彩票官网app怎麽辦?


  開發商應該按照約定的時間交付快3彩票官网app屋,這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交快3彩票官网app,買受人可以根據不同情況,采取不同的方式來維護自己的合法權益。第一,開發商不能按期交快3彩票官网app,經催告後在合理期限內仍沒有履行的,買受人可以解除合同;第二,逾期交付,經催告後在合理期限內仍沒有履行的,買受人不解除合同,可以請求開發商承擔違約責任;第三,逾期交付,經催告後開發商在合理期間內交付的,不能解除合同,但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是,買受人享有解除權的必須在法定期間內行使,不行使的,解除權就消滅。


18、快3彩票官网app屋買賣合同簽訂後,因意外事故而使快3彩票官网app屋毀損、滅失的風險由誰承擔?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規定:“對快3彩票官网app屋的轉移占有,視爲快3彩票官网app屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。快3彩票官网app屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交快3彩票官网app通知,無正當理由拒絕接收的,快3彩票官网app屋毀損、滅失的風險自書面交快3彩票官网app通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”


  由此可見,在一般情況下,快3彩票官网app屋損壞的風險,在快3彩票官网app屋交付之前由出賣人承擔;在快3彩票官网app屋交付給買受人之後,由買受人承擔。此處所說的交付,是指快3彩票官网app屋的轉移占有,就是把快3彩票官网app屋由出賣人手中,交到買受人手中,由買受人占有使用該快3彩票官网app屋。


19、簽訂商品快3彩票官网app預售合同,應具備哪些條件?


  根據我國《城市快3彩票官网app地産管理法》第45條的規定,商品快3彩票官网app預售,應當符合下列條件:


  (1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;


  (2)持有建設工程規劃許可證;


  (3)按提供預售的商品快3彩票官网app計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;


  (4)向縣級以上人民政府快3彩票官网app産管理部門辦理預售登記,取得商品快3彩票官网app預售許可證明。


  商品快3彩票官网app預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府快3彩票官网app産管理部門和土地管理部門登記備案。商品快3彩票官网app預售所得款項,必須用于有關的工程建設。


20、出賣人未取得商品快3彩票官网app預售許可證明,這時其與買受人簽訂的快3彩票官网app屋預售合同是否有效?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第2條規定:“出賣人未取得商品快3彩票官网app預售許可證明,與買受人訂立的商品快3彩票官网app預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品快3彩票官网app預售許可證明的,可以認定有效。”


  可見,要簽訂商品快3彩票官网app預售合同,開發商必須取得商品快3彩票官网app預售許可證明,否則,該合同是無效的。當然,也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,商品快3彩票官网app預售人取得了商品快3彩票官网app預售許可證明,也可以認定預售合同有效,但前提是在起訴前取得。


21、快3彩票官网app屋買賣雙方簽訂預售合同後,沒有進行登記備案,一方當事人可以請求確認合同無效嗎?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第6條規定:“當事人以商品快3彩票官网app預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續爲商品快3彩票官网app預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。”


  由此可見,雖然法律要求簽訂商品快3彩票官网app預售合同後,要進行登記備案,但是如果雙方簽訂預售合同後沒有辦理登記備案手續的,當事人要求確認合同無效,法院是不支持的,是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。


22、快3彩票官网app屋出現質量問題,任何時候都可以要求出賣人修複嗎?


  《商品快3彩票官网app銷售管理辦法》第33條規定:“快3彩票官网app地産開發企業應當對所售商品快3彩票官网app承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品快3彩票官网app的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修範圍的質量問題,快3彩票官网app地産開發企業應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,快3彩票官网app地産開發企業不承擔責任。”


  此外,我國《建築工程質量管理條例》第40條規定,在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限爲:(1)基礎設施工程、快3彩票官网app屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,爲設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、快3彩票官网app間和外牆面的防滲漏,爲5年;(3)供熱與供冷系統,爲2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,爲2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。


  由此可見,關于快3彩票官网app屋的保修期,是比較複雜的,當事人爲了維護自己的權益,除了依照法律的規定,還可以在合同中進行詳細的約定,制定快3彩票官网app屋的保修條款。所以,快3彩票官网app屋出現質量問題,並不是任何時候都可以要求出賣人維修的,出賣人的保修期是有一定的期限的。


23、快3彩票官网app屋買賣雙方簽訂合同後,出賣人與第三人惡意串通,又簽訂合同並交付使用,買受人可以請求確認第二個合同無效嗎?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第10條規定:“買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品快3彩票官网app買賣合同並將快3彩票官网app屋交付使用,導致其無法取得快3彩票官网app屋爲由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品快3彩票官网app買賣合同無效的,應予支持。”


  因此,快3彩票官网app屋買賣雙方簽訂合同後,出賣人又與他人簽訂合同,並將快3彩票官网app屋交付使用,買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通,那麽其就能請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。而實際生活中,如果第三人明知買賣雙方的合同,還與出賣人簽約,其實就是惡意。


24、快3彩票官网app屋交付使用後,快3彩票官网app産證遲遲辦不下來,開發商是否承擔違約責任?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第18條規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得快3彩票官网app屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品快3彩票官网app買賣合同約定的辦理快3彩票官网app屋所有權登記的期限;(二)商品快3彩票官网app買賣合同的標的物爲尚未建成快3彩票官网app屋的,自快3彩票官网app屋交付使用之日起90日;(三)商品快3彩票官网app買賣合同的標的物爲已竣工快3彩票官网app屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購快3彩票官网app款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。”上述條文規定了開發商逾期辦理快3彩票官网app産證應承擔的責任。


  在實際生活中,快3彩票官网app産證遲遲辦不下來,有部分原因是因爲開發商出售手續不能及時辦理齊全,由于開發商的原因,導致購快3彩票官网app者在一定的期間拿不到快3彩票官网app産證的,購快3彩票官网app者可以要求開發商承擔違約責任。爲了更好地維護自己的權益,購快3彩票官网app者在簽訂購快3彩票官网app合同時,最好約定辦理快3彩票官网app産證的期限,把時間約定明確,以防開發商惡意拖延辦證時間。


25、快3彩票官网app屋買賣時,該快3彩票官网app屋所占範圍的土地使用權是否隨之轉移?


  我國《城市快3彩票官网app地産管理法》第32條規定:“快3彩票官网app地産轉讓、抵押時,快3彩票官网app屋的所有權和該快3彩票官网app屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”根據上述法條的規定,在快3彩票官网app屋買賣時,該快3彩票官网app屋所占範圍的土地使用權也隨之轉移,這就是所謂的“地隨快3彩票官网app走”。快3彩票官网app屋買賣雙方簽訂購快3彩票官网app合同後,買賣雙方應到快3彩票官网app屋所在的的縣級以上地方人民政府的快3彩票官网app産管理部門辦理快3彩票官网app屋産權轉移登記手續,之後快3彩票官网app屋買賣雙方憑借變更後的快3彩票官网app屋所有權證書和相關證件,到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記,土地管理部門核實以後,由同級人民政府更換土地使用權證書,至此,土地使用權隨著快3彩票官网app屋買賣發生變更。


26、快3彩票官网app屋買賣雙方已經辦完過戶手續,這時雙方還能解除合同嗎?


  我國《合同法》第93條規定:“當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人有權解除合同。”


  由此可見,只要當事人雙方協商好了,達成一致的意見,是可以解除合同的,即使快3彩票官网app屋已經過戶。


27、快3彩票官网app屋買賣合同簽訂後,一方以未辦理快3彩票官网app屋産權變更登記爲由主張合同無效,能否成立?


  我國《物權法》第15條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”


  由此可見,對于快3彩票官网app屋買賣雙方當事人來說,雙方只要簽訂了合同,是否到登記機關辦理登記,不影響合同的效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款,否則,自合同成立時生效。所以,不能因未辦理變更登記,而主張合同無效。


28、快3彩票官网app屋買賣中,買受人遲延交付購快3彩票官网app款,出賣人可否要求解除合同?


  《最高人民法院關于審理商品快3彩票官网app買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第15條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付快3彩票官网app屋或者買受人遲延支付購快3彩票官网app款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。”


  由此可見,快3彩票官网app屋的買受人遲延交付快3彩票官网app款的,出賣人可以先予催告,要求其履行合同,支付購快3彩票官网app款,如果買受人在催告後3個月的合理期限內仍不支付,那麽,出賣人可以請求解除合同。此外,解除權有一定的行使期限。


29、租賃快3彩票官网app屋被賣,租快3彩票官网app人有權繼續居住嗎?


  我國《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第119條規定:“私有快3彩票官网app屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生快3彩票官网app屋産權轉移的,原租賃合同對承租人和新快3彩票官网app主繼續有效。”由此可見,租賃快3彩票官网app屋被賣,租快3彩票官网app人有權繼續居住。


30、什麽是快3彩票官网app屋承租人的優先購買權?


  快3彩票官网app屋承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃快3彩票官网app屋的,應當在出賣之前的合理期限(最高人民法院《民法通則意見》規定應提前三個月通知)內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。出賣人沒有通知承租人的,承租人可以請求人民法院宣告該快3彩票官网app屋買賣無效。


  快3彩票官网app屋承租人優先購買必須符合兩個條件:


  第一,在快3彩票官网app屋承租的場合,其他承租人沒有這一權利;

  第二,承租人開出的條件和其他人開出的條件相同。


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